Quórum qualificado no condomínio: quando é necessário?

O que é quórum qualificado no condomínio?
Quais decisões necessitam de quórum qualificado?
Como fazer o pedido de quórum?


Apesar de todo condomínio possuir um representante, não é ele quem toma todas as decisões. A maior parte das decisões condominiais precisam passar por votação para serem validadas e, algumas delas, necessitam de um número maior de participantes que a maioria simples, o chamado quórum qualificado no condomínio.

Para saber em quais situações é necessário esse quórum, confira este post. Boa leitura!
O que é quórum qualificado no condomínio?

A maioria das decisões em um condomínio exige, pelo menos, um quórum de maioria simples e a aprovação de mais da metade dos presentes. Entre essas decisões, é possível destacar a aprovação de contas e a realização de obras essenciais de custo mais elevado. Normalmente essas situações estão previstas na convenção de condomínio.

Já o quórum qualificado exige a presença de, no mínimo, dois terços de todos os moradores para iniciar uma votação. Além disso, para aprovação da pauta em questão, são necessários os mesmos dois terços de todos os moradores, e não só dos presentes.
Quais decisões necessitam de quórum qualificado?

Para saber melhor quais decisões necessitam desse quórum especial, uma boa ideia é consultar a convenção de condomínio. Geralmente, as principais decisões que precisam de quórum qualificado são as de alteração na convenção do condomínio e a realização de alguns tipos de obras.

O artigo 1341 do Código Civil afirma que precisam de quórum qualificado somente as obras voluptuárias, ou seja, as que são supérfluas, destinadas ao lazer ou puramente estéticas, como a construção de piscinas ou jardins. Já as obras para manutenção e conservação das áreas comuns precisam de uma maioria simples.

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser co nvocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

No entanto, é importante saber diferenciar o que são obras voluptuárias de obras essenciais. Caso não possua essa diferença explícita na convenção, é preciso consultar um profissional qualificado. Além disso, o artigo 1342 estabelece que obras para a ampliação dessas áreas em comum, a fim de facilitar sua utilização, também precisam da aprovação de dois terços.
Como fazer o pedido de quórum?

Primeiramente é preciso verificar o motivo da votação e se é necessário quórum simples ou qualificado. Caso necessite de dois terços, fique atento ao fazer as contas, pois, caso o número não seja exato, é preciso sempre arredondar para cima. Por exemplo, em um condomínio com 100 unidades, enquanto o quórum simples seria de 51, o qualificado é de 67 votantes.

Além disso, condôminos inadimplentes não devem entrar na contabilidade do quórum, porque não têm direito a voto, apesar de poderem participar da reunião. Então, considerando o exemplo anterior, se o condomínio de 100 unidades possuir 10 inadimplentes, o quórum qualificado passa a ser 60.

A figura do síndico ou da administradora condominial não exclui a obrigatoriedade de consultar as demais unidades para a tomada de decisões, sendo preciso verificar a necessidade de quórum qualificado no condomínio. Para isso, é importante sempre consultar a convenção do condomínio para tirar dúvidas e evitar problemas maiores. Mas, em geral, obras voluptuárias e alterações na convenção são as principais atividades que precisam da aprovação de dois terços de votantes.

Gostou deste post? Agora que você conhece mais sobre quórum de reuniões, que tal entender melhor sobre o funcionamento da administração nos condomínios?

fonte: ttps://www.groupsoftware.com.br/blog/quorum-hqualificado-condominio/

A realização de obras úteis, necessárias ou voluptuárias nos condomínios

Por Eduardo Serêjo da Costa

O presente estudo versa sobre a natureza jurídica de que se revestem as obras realizadas nos condomínios: se úteis, necessárias ou voluptuárias, de acordo com o que preleciona a legislação vigente - Código Civil 2002 e entendimentos jurisprudenciais mais atuais.

O Código Civil em seu art. 1.341, I, II, deixa bem claro aos síndicos e condôminos o quórum mínimo estipulado para a aprovação das obras nos condomínios; entretanto, é comum a ocorrência de dúvidas quanto ao entendimento da natureza de determinadas obras, se são úteis, necessárias ou voluptuárias.

Conforme dispõe o artigo 96 do Código Civil, são consideradas benfeitorias “voluptuárias” aquelas que servem “para mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valo”. A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias quando, por exemplo, o condomínio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decoração do hall social ou até mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio.

Por outro lado, as benfeitorias “úteis” (art. 96, § 2º do Código Civil) são aquelas que “aumentam e facilitam o uso do bem”. Cita-se como exemplo de obras/benfeitorias úteis, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem, criação de espaço individual para correspondências, entre outros. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio.

Por fim, são consideradas benfeitorias “necessárias” (art. 96, § 3º do Código Civil) as que “evitam a deterioração dos bens”. A jurisprudência atual, considera esse tipo de benfeitoria as que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio, como por exemplo, a impermeabilização ou reforma do telhado, a reconstrução de um muro que tenha sido derrubado em decorrência de fatos extraordinários, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, são aquelas obras consideradas urgentes, que não podem esperar longo prazo para realização sob pena de deterioração da coisa.

É importante deixar claro que, mesmo havendo definição legal, a classificação de qualquer obra como necessária, útil ou voluptuária às vezes é motivo de divergências de entendimento do Poder Judiciário e também dos profissionais do Direito, uma vez que pode variar dentro de um determinado contexto; devendo-se sempre ser analisado caso a caso, pois uma obra pode ser considerada voluptuária dentro da realidade de um determinado condomínio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada útil em outros condomínios dependendo de suas necessidades.

Assim, após análise acerca da natureza da obra pretendida, é importante que os síndicos e condôminos observem o quórum de votação necessário para sua aprovação.

A respeito do assunto, o Código Civil é bastante claro. Seu artigo 1.341 estipula o quórum de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”; da maioria dos condôminos, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos, para a realização de obras consideradas “úteis” e até dispensa de votação prévia em caso de “reparações necessárias” que não importem, obviamente em despesas excessivas, marcadas pelo caráter da urgência.

Em que pese o Código Civil estipular quórum para aprovação das benfeitorias nos condomínios, a Convenção Condominial e o Regimento Interno podem dispor quóruns específicos de votação.

É que o Código Civil, nesses casos, deve ser considerado como uma norma genérica e a Convenção e Regimento Interno do Condomínio uma norma específica, prevalecendo estas em detrimento da generalidade do Código Civil.

Contudo, nossa orientação é sempre no sentido de que as convenções condominiais sejam elaboradas com lastro nas disposições do Código Civil, especialmente no que tange ao quórum de votação, evitando excesso de rigor para deliberações mais simples ou deficiência de quórum para temas mais relevantes.

Eduardo Serejo

fonte: https://eduserejo.jusbrasil.com.br/artigos/137105810/a-realizacao-de-obras-uteis-necessarias-ou-voluptuarias-nos-condominios

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